Le tertiaire avance : quand climat rime avec compétitivité

Plus de 150 professionnels de l’investissement, du Property Management, de l’exploitation et du management de l’énergie étaient réunis lundi 3 juillet dernier pour témoigner et échanger sur les modalités opérationnelles de la transition énergétique d’un parc tertiaire.

Avec le soutien du Plan Bâtiment Durable, dont la « Charte Tertiaire » a très fortement préfiguré le fameux « Décret tertiaire », la demi-journée de partage a permis de faire un point sur les meilleures pratiques actuelles du marché.

Si le Décret est actuellement suspendu pour des détails de forme, Jérôme Gatier, Directeur de la Mission Plan Bâtiment, a confirmé que le fond restait entier : le parc tertiaire doit réduire de 60% sa consommation d’énergie finale d’ici 2050 et les marches de progrès sont inscrites par décades. La première est connue depuis 2011 : faire 25%d’économies d’ici à 2020.

Connaître son parc

L’obligation porte sur les parcs et le premier travail de tout gestionnaire est de connaître sa consommation. Or construire « l’image énergétique » de son parc est un exercice qui oblige à une comptabilité complexe.

Anne Keusch, pour GROUPAMA Immobilier, a confié cette mission à la jeune pousse DEEPKI qui développe une solution SaaS basée sur la récupération des compteurs des distributeurs d’énergie. Le prestataire peut maintenant prioriser et interagir avec les exploitants sur le terrain. EDF a la plus ancienne gestion de maîtrise de l’énergie des signataires de la charte tertiaire, puisqu’elle date de 2006. Eric Vigneau, directeur Développement Durable au sein de la direction immobilière, a développé la mission de la cellule d’assistance au pilotage énergétique du parc, gérée au national, qui suit et assiste les directions régionales EDF dans le pilotage des exploitants, avec 22% d’économies sur tout le parc en date. Pour ALLIANZ, le déploiement de l’offre NETSEENERGY en cours permet d’avoir la trajectoire énergétique mais également de rajouter des exigences fonctionnelles d’Energy Management de terrain grâce à des sous-comptages. GECINA est sur le même type de déploiement grâce à l’offre Hypervision de Bouygues Energie & Services.

Les coûts de ces suivis ? 2à 3% de la facture énergétique sont attachés à ce suivi chez GECINA, ou 2 à 3€/m² chez Allianz. Bien sûr, il faut rajouter les interventions en travaux de pilotage, réglage, changement d’équipements pour arriver aux 40% d’économies obtenues chez GECINA sur les consommations des parties communes en 2016. La suite : intégrer les locataires.

La connaissance de l’image énergétique reste une bataille nécessaire, mais les offres sont maintenant matures et tout gestionnaire a le choix d’une structuration en interne ou via des prestataires.

Pour conclure, Loïs Moulas pour l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) a confirmé le service rendu par leur nouvel outil TALOEN: le benchmark des bâtiments, avec un premier niveau de gratuité. L’ensemble des membres de l’OID a trouvé dans l’outil mutualisé un vrai support pour la cartographie de leur parc, assurant par ailleurs un benchmark efficace.

On constatera que quel que soit le degré d’externalisation, tout le monde souhaite garder un « œil sur le compteur ». Son propre compteur.

Agir sur les bâtiments

Une fois acquise l’image énergétique du parc, il s’agit d’agir en rétrocommissioning des bâtiments détectés comme des gisements de progrès. Côté bâtiment, divers retours d’expérience en Energy Management ont été passés au crible, tirés d’expériences du CUBE 2020 ou non, appuyant la pertinence de la première marche du décret à 25%.

Smaïn Hamza a rappelé les enjeux énergétiques du parc POSTE IMMO, la structuration interne du property management et les excellents résultats obtenus chez les candidats CUBE 2020 (38,5% en un an pour le lauréat « Quai Vendeuvre » à Caen.

Cédric Nicard, directeur développement durable de PERIAL, gestionnaire engagé de SCPI, a démontré sa capacité à mobiliser en un an et GTH ou une « gestion technique humaine » que des petits investissements (mise en place d’une GTB) vont venir pérenniser hors CUBE 2020, pour 10,8% d’économies en un an.

Fabien David d’ORANGE a expliqué ses objectifs tertiaires pour contribuer à l’objectif global de réduire de 50 % ses émissions de CO₂ par usage client d’ici 2020. Assistés de l’équipe WINERGIA, leur Energy manager, ils ont inscrit 13 bâtiments au concours CUBE 2020 en visant 12% d’économies au global, soit 130 k€ la première année.

Olivier Richard, directeur technique de DALKIA IDF présentait deux études de cas typiquement « Décret » : sur la Tour First (propriété Beacon Capital), un CPE de trois ans enclenché en 2015 a porté ses fruits avec 21% d’économies en date. Sur Cœur Défense, l’action remonte à 2005 et ce sont -20% d’économisés pour l’électricité, -86% pour le réseau de chaleur, et seulement -94% sur le réseau de froid (devenu un appoint).

Cyril Sailly de SETEC Smart Efficiency a démontré la même chose sur… Le Centre Pompidou ! Gouffre énergétique par conception et par nature de son utilisation (la conservation des œuvres), la prouesse de l’équipe de SETEC Smart Efficiency a été de réduire sa consommation de 15% en en deux ans et ce n’est pas fini. Plus classiquement, sur un parc de 25 bâtiments de COVEA, 6 mois ont permis d’économiser plus de 50k€, de -4% d’économies globales d’électricité à – 46% sur le froid urbain.

Hicham Lahmidi pour Bureau Veritas a conclu en rappelant les gains « extra-énergétiques » et la comptabilité : augmentation de la durée de vie des équipements, diminution des interventions curatives, meilleures performances en confort et qualité de l’air, etc.

Des mesures soutenables

Pour tous les bâtiments, la clé de ces % ne sont pas l’investissement lourd : réglage d’anomalies, recadrage sur l’usage réel (intermittence), implémentation de mesures techniques de ROI inférieur à 3 ans.

Cédric Borel a souligné que sous l’impulsion du Grenelle, l’annonce du « Décret Tertiaire » et le relais de la Loi de Transition Energétique, un vrai marché de l’Energy management est en train de se développer en France. Il s’agit de passer d’une logique « bouquet travaux » à une logique d’Energy Management ou rétrocommissioning en site occupé et des investissements plus lourds visant une très forte performance d’enveloppe lors des rénovations programmées.

Les investissements sous-tendant les objectifs des décades futures pour la marche suivante ne coûteront pas non plus énormément : ils seront embarqués dans les dépenses immobilières courantes de GRGE ou de repositionnement immobilier des biens.

Une charte « Version 2 »

L’ambition dépassant souvent la simple réglementation, le Plan Bâtiment Durable a annoncé sa volonté de réviser le texte de la première Charte datant de 2013 pour en proposer une version rénovée aux acteurs : elle aura vocation à inspirer les pouvoirs publics sur la suite de l’histoire et continuera à dynamiser les échanges entre professionnels sur les modalités pratiques de mise en œuvre. Elle pourra intégrer la dimension du carbone également. L’OID et l’IFPEB sont les secrétaires techniques du comité de pilotage de la charte.

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